Kỹ năng thẩm định nhanh báo cáo định giá: cách đọc đúng, hiểu nhanh trong 5 phút

Việc Bộ Tài chính ban hành Thông tư 30/2024/TT-BTC cùng hệ thống chuẩn mực thẩm định giá mới đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng hồ sơ thẩm định giá. Trong hoạt động tín dụng, đầu tư và quản trị tài sản, Báo cáo thẩm định giá tiếp tục là tài liệu có vai trò quyết định đối với các phán quyết tài chính quan trọng.

Song song với việc nâng cao năng lực thẩm định viên, các đơn vị sử dụng báo cáo – đặc biệt là ngân hàng, doanh nghiệp và bộ phận kiểm soát rủi ro – cần được trang bị kỹ năng đọc đúng – hiểu nhanh để sử dụng báo cáo hiệu quả, giảm thiểu sai lệch và củng cố tính an toàn trong hoạt động.

I. Các rủi ro thường gặp khi báo cáo không đạt chuẩn

Qua quá trình đánh giá chất lượng hồ sơ thẩm định giá, một số nhóm sai lệch phổ biến có tác động trực tiếp đến kết quả định giá:

• Sai lệch pháp lý tài sản

Mô tả chưa đầy đủ hoặc chưa chính xác về quyền sở hữu, mục đích sử dụng, thông tin quy hoạch, thời hạn sử dụng.

• Dữ liệu thị trường không được kiểm chứng

Sử dụng giá chào bán thay cho giao dịch thật; dữ liệu không tương đồng hoặc quá xa thời điểm định giá.

• Phương pháp chưa phù hợp hoặc chưa được giải trình đầy đủ

Các điều chỉnh thiếu căn cứ; lựa chọn phương pháp không sát với bản chất tài sản.

• Thiếu tính minh bạch và nhất quán

Sự không khớp giữa mô tả – hình ảnh – bảng tính – kết luận.

Những sai lệch này có thể dẫn đến chênh lệch giá trị đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng quyết định và mức độ an toàn của tổ chức.

II. Bộ kỹ năng cần thiết cho người sử dụng báo cáo thẩm định giá

1. Hiểu và nắm cấu trúc báo cáo theo chuẩn mực mới

Theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, báo cáo cần thể hiện rõ: mục đích, thời điểm định giá, cơ sở giá trị, thông tin pháp lý, dữ liệu thị trường, phương pháp áp dụng, các bước phân tích và kết luận giá trị.

→ Giúp định vị nhanh nội dung quan trọng.

2. Kỹ năng đọc nhanh trọng tâm (Scan – Skim – Deep Check)

• Scan: mục đích, thời điểm, kết luận.
• Skim: mô tả tài sản, pháp lý, dữ liệu.
• Deep Check: phương pháp, bảng tính, điều kiện – giả định.

→ Hỗ trợ đánh giá sơ bộ trong thời gian ngắn, tăng hiệu quả xử lý hồ sơ.

3. Kiểm tra tính pháp lý của báo cáo

Thông tin cần xác minh:

• Chữ ký thẩm định viên có thẻ hành nghề hợp lệ
• Chữ ký người đại diện doanh nghiệp thẩm định giá
• Văn bản pháp lý trích dẫn đúng và còn hiệu lực
• Tính phù hợp giữa hồ sơ pháp lý và mô tả tài sản

→ Đây là bước bắt buộc trong quản trị rủi ro.

4. Đánh giá chất lượng dữ liệu thị trường

Dữ liệu cần đảm bảo:

• Có nguồn chứng minh rõ ràng
• Gần với thời điểm thẩm định
• Tương đồng về vị trí, pháp lý và đặc điểm

→ Dữ liệu là nền tảng để kiểm tra tính tin cậy của kết quả định giá.

5. Hiểu logic phương pháp thẩm định giá

Người đọc cần xem xét:

• Lý do lựa chọn phương pháp
• Các điều chỉnh có căn cứ hay không
• Dòng tiền hoặc hệ số có phù hợp với thực tế thị trường

→ Giúp phát hiện sai lệch trong kỹ thuật định giá.

6. Kiểm tra tính minh bạch và sự nhất quán

Một báo cáo chất lượng cần thống nhất giữa:

• Mô tả – hình ảnh – hồ sơ pháp lý
• Cơ sở dữ liệu – bảng tính – kết luận

→ Tính nhất quán là chỉ báo quan trọng cho độ tin cậy.

7. Nhận diện rủi ro tiềm ẩn

Các yếu tố cần lưu ý:

• Tài sản có tranh chấp, vướng quy hoạch
• Dữ liệu phi thị trường
• Điều chỉnh bất thường nhưng không giải trình
• Kết luận giá trị lệch chuẩn

→ Nhận diện sớm giúp bảo vệ tổ chức khỏi tổn thất tài chính.

8. Đọc kết luận giá trị theo tư duy phê phán

Kết luận giá trị cần được đối chiếu với:

• Loại giá trị (thị trường/phi thị trường)
• Mục đích định giá
• Thời điểm định giá
• Giả định và hạn chế

→ Đảm bảo giá trị được sử dụng đúng mục đích nghiệp vụ.

III. Thông điệp dành cho tổ chức

Trong bối cảnh chuẩn mực thẩm định giá thay đổi, năng lực đọc – hiểu báo cáo trở thành một phần của hệ thống quản trị rủi ro nội bộ.

Một báo cáo thẩm định giá chỉ thực sự có giá trị khi:

• Được lập đúng chuẩn,
• Được phân tích bởi người có kỹ năng,
• Được sử dụng đúng cách trong quyết định tài chính.

Việc đào tạo đội ngũ sử dụng báo cáo theo hướng chuẩn hóa, tăng cường kỹ năng phân tích và nhận diện rủi ro sẽ góp phần nâng cao chất lượng hoạt động và mức độ an toàn của toàn bộ tổ chức.

Tài liệu tham khảo

1. Luật Giá 2023.
2. Thông tư 30/2024/TT-BTC Về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá. 
3. Các thông tư khác liên quan đến chuẩn mực thẩm định giá do Bộ tài chính ban hành trong năm 2024.